城市進(jìn)入存量時(shí)代，“非改租”將在住房租賃領(lǐng)域發(fā)揮愈加重要的作用。非改租，隨著(zhù)相關(guān)利好政策的不斷發(fā)布，已經(jīng)成為住房租賃市場(chǎng)中多渠道增加供給的重要方式之一，在如今大城市逐漸進(jìn)入存量時(shí)代的背景下受到了更多的關(guān)注。

　　但相較于新建租賃住房，一些“非改租”項目往往受限于物業(yè)條件和企業(yè)改造能力的影響，難以滿(mǎn)足住戶(hù)追求品質(zhì)生活的需求。“非改租”的道路應該走向何方?

　　頂層設計打通“非改租”任督二脈

　　“非改租”嚴格來(lái)說(shuō)并不是什么新事物，早在8、9年前就已經(jīng)在深圳等地零星出現“工改租”;而“商改租”在2016年國家啟動(dòng)租售并舉的國辦發(fā)39號文里面就已經(jīng)被提出了。

　　 但總體來(lái)說(shuō)，地方政府之前對于“非改租”還是持謹慎的態(tài)度，最大的原因可能是怕擾亂了固有的土地性質(zhì)體系。

然而，近年來(lái)結構性失衡導致幾乎所有的城市都存在商辦、產(chǎn)業(yè)用地供應過(guò)剩的情況，出現資產(chǎn)“空心化”、空置率偏高的問(wèn)題。另一方面，持續的城鎮化進(jìn)程令流動(dòng)人口規模不斷擴大，大城市租房需求日益增長(cháng)，住房矛盾日益突出。

　　“非改租”的推動(dòng)則將兩者的矛盾和需求進(jìn)行了有效的對接。廣州在2017年7月率先提出“商改租”：允許將商業(yè)用房等按規定改造成租賃住房，經(jīng)規劃行政主管部門(mén)批準改建后的住房，土地使用年限不變，調整后用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標準執行。

隨后，北京、深圳、廈門(mén)、南京、青島等各大城市紛紛出臺“商改租”、“非改租”政策，允許將旅館、酒店、商業(yè)辦公樓、廠(chǎng)房、倉庫等非住宅物業(yè)改建成租賃住房，既能緩解城市住房問(wèn)題，又能促進(jìn)存量資產(chǎn)盤(pán)活。

　　廣州作為最早允許“商改租”的城市，其各種配套政策和監管措施也一直走在全國前列。

　　“非改租”要有城市核心資源加持

　　為什么很多人都覺(jué)得大城市租房難?其中的一大原因就是供需錯配問(wèn)題。根據58同城和安居客發(fā)布的《2022春節返城租房調查報告》顯示，租房時(shí)租客對于房源周邊的交通情況及房源所處的地理位置最看重，選擇這兩項的租客占比分別為 62.7%及 60.2%。

但商業(yè)、產(chǎn)業(yè)聚集區和交通樞紐等租賃需求旺盛區域的房源供應嚴重不足，更不用說(shuō)最搶手的小戶(hù)型房源。而仔細查看“非改租”相關(guān)政策的時(shí)候會(huì )發(fā)現，很多城市對于“非改租”的選址都有交通便捷、生產(chǎn)生活便利等等要求。

　　因此，優(yōu)質(zhì)的“非改租”不僅能夠增加租賃房源供給，而且還能在供應結構上起到正向調節作用。

　　“非改租”需要長(cháng)租企業(yè)專(zhuān)業(yè)化能力注入

　　解決了政策問(wèn)題，解決了選址問(wèn)題，剩下的就是如何解決“非改租”項目自身物業(yè)條件所帶來(lái)的限制。通過(guò)“非改租”增加市場(chǎng)供應的同時(shí)，確保“非改租”的合規性、舒適性、私密性，保障新市民、青年人的“高品質(zhì)”居住需求，顯得更為重要。

　　從改造前的合法性權屬評估與空間功能的合理性規劃，到改造各階段的安全施工，到后面的驗收環(huán)節，再到最后的持續運營(yíng)，都需要專(zhuān)業(yè)化企業(yè)的能力注入。