近年來(lái)，隨著(zhù)“房住不炒”政策的逐漸深化，對于住房租賃市場(chǎng)的政策傾斜也愈發(fā)明確。公租房、保障性租賃住房和一批以盈利為導向的市場(chǎng)化長(cháng)租公寓如雨后春筍般萌發(fā)。如今，長(cháng)租公寓已經(jīng)經(jīng)歷過(guò)較為深度的洗牌和市場(chǎng)沉淀，盈利模式也日益成型。

　　仲量聯(lián)行數據顯示，開(kāi)業(yè)6個(gè)月以上門(mén)店的平均入住率可達89%～95%；從經(jīng)營(yíng)的角度看，長(cháng)租公寓和傳統酒店、服務(wù)式公寓產(chǎn)品具有相似性，都是現金流導向的產(chǎn)品。而不同點(diǎn)在于，長(cháng)租公寓去掉了其他兩類(lèi)業(yè)態(tài)的多數配套功能，只保留運營(yíng)利潤率最高的客房部門(mén)，降低了整體運營(yíng)成本，提高了回報率。

　　長(cháng)租公寓重資產(chǎn)運營(yíng)方表示，長(cháng)租行業(yè)成本回收周期較長(cháng)，因此單個(gè)項目的坪效便成為運營(yíng)方的“必爭之地”，大城市較核心區位的項目尤甚。位于核心區位的長(cháng)租公寓產(chǎn)品，在合理定位范圍內，會(huì )盡量?jì)?yōu)化單房面積，增加客房數量，提高經(jīng)營(yíng)坪效。

　　仲量聯(lián)行方面表示，結合投資運營(yíng)角度來(lái)看，長(cháng)租公寓品牌中大致可分為四類(lèi)：中介系、房企系、酒店系和基金系。其中，中介系擁有獲客渠道優(yōu)勢。有華南地區長(cháng)租公寓運營(yíng)者對記者表示，這種天然的獲客優(yōu)勢不僅體現在長(cháng)租公寓頭部品牌，一些從事中介起家的中小型長(cháng)租公寓品牌同樣能夠獲得不錯的收益。此外，具有中介背景的長(cháng)租公寓在項目選址上的敏銳度也相對較高。

　　此外，仲量聯(lián)行方面提及，房企系長(cháng)租公寓在物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗和建造成本方面具備優(yōu)勢，但面臨拿地指標和土地性質(zhì)的要求；酒店系則善于依托長(cháng)期運營(yíng)管理經(jīng)驗、經(jīng)營(yíng)成本管控、專(zhuān)屬銷(xiāo)售渠道等優(yōu)勢，調整打造適合長(cháng)租公寓的運管模式。

　　而基金系則對回報率要求較高，傾向于通過(guò)對核心區位的物業(yè)翻新改造獲得價(jià)值增值，控制投資規模，布局產(chǎn)品完整的生命周期，最終實(shí)現退出獲益。此類(lèi)項目位置優(yōu)越，產(chǎn)品多具有設計感，租金議價(jià)能力強。類(lèi)似造價(jià)水平的中高端酒店運營(yíng)毛利率大概在30%到40%，而長(cháng)租公寓的這一數值則可能達到70%到80%。

　　仲量聯(lián)行發(fā)布的長(cháng)租公寓報告顯示，投資人現階段關(guān)注的長(cháng)租公寓投資市場(chǎng)依然聚焦在上海、北京、深圳及杭州等一線(xiàn)和新一線(xiàn)城市，重資產(chǎn)擴張模式正漸漸成為主流。

　　而在重資產(chǎn)擴張模式中，目前大部分的投資人(90%)都在考慮采用存量資產(chǎn)改造模式。據記者此前了解，重資產(chǎn)投入的長(cháng)租公寓目前退出通道較為完善，市場(chǎng)的火熱境況下，廣州、深圳等一線(xiàn)城市長(cháng)租公寓市場(chǎng)收并購行為也相當活躍。

仲量聯(lián)行中國區投資及資本市場(chǎng)業(yè)務(wù)負責人表示：“隨著(zhù)國內長(cháng)租公寓市場(chǎng)逐漸成熟，其空置風(fēng)險將更低、資產(chǎn)表現也將更趨于穩定，預計資本化率會(huì )繼續向辦公樓等傳統商業(yè)資產(chǎn)靠攏。”